Қазақстанда ипотека арқылы үй сатып алып жатқандар саны артып келеді. Мәселен, соңғы дерек бойынша, азаматтардың тұрғын үй салуға және сатып алуға алған несиелерінің көлемі бір жылда бірден 46,3%-ға, 4,16 трлн теңгеге дейін артқан. Бұл экономикаға берілген несие портфелінің 20,4%-ын құрап отыр. Өткен жылмен салыстырсақ, бұл көрсеткіш 17,8%, ал бес жыл бұрын бар болғаны 8,8% болған еді.
Осыған қарап-ақ, ипотекаға үй алғандар не үй салып жатқандардың көбейіп жатқанын байқауға болады. Ал сарапшылар елдегі баспана бағасы мен орташа жалақының алшақтығын ескерсек, қазіргі кезде тұрғын үйді ипотека арқылы рәсімдеу де оңай емес екенін айтады. Өйткені төлем қабілеті төмен кезде азаматтарға ипотека да көмектесе алмайды.
Десек те, жоғарыда атап өткеніміздей, олардың саны артып келеді. Осыған орай, еліміздегі ипотека бағдарламалары жайлы материал дайындауды жөн көріп отырмыз. Еліміздегі мемлекеттік ипотека бағдарламалары тиімді ме? Олардың ерекшеліктері мен мүмкіндіктері қандай? Кезекте тұрған азаматтар қандай ипотекалық бағдарламаларға қатыса алады? 2 пайыздық ипотеканы кім ала алады? Толығырақ ҚазАқпарат сарапшысының материалынан оқи аласыздар.
Заемның (қарыздың) ең танымал түрі қандай?
Бүгінгі таңда Қазақстанның несие нарығындағы қарқынды дамып келе жатқан бағыттардың бірі тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі (ТҚЖЖ) шеңберіндегі несиелендіру болып отыр. Оның операторы - «Отбасы Банк». Аталған банктің бәріне белгілі өнімі – аралық заем (қарыз). Отбасы банк биылғы 1 қазаннан бастап аралық тұрғын үй заемдарына сараланған пайыздық мөлшерлемелерді қолданады. Яғни, аралық заем бойынша ставка жинақтау кезеңі мен бағалау көрсеткішінің белгіленген диапазондарына байланысты болмақ.
Аралық заем бойынша пайыздық мөлшерлеме диапазоны жылдық 7%-дан 11,5%-ға дейін (жылдық тиімді сыйақы мөлшері 7,4% бастап) болады. Отбасы банктегі жинақ шотына бірден (депозитте қаражат жинамай) тұрғын үй құнының 50%-ын аударған клиент мөлшерлемесі 10%-тен 11,5%-ке дейінгі (ЖТСМ 11,2% бастап) аралық заемға өтінім бере алады.
7%-дан 8,5%-ға дейінгі мөлшерлеме бойынша аралық заем алу үшін банк салымшысы баспана құнының 50%-ын депозитке салып, бағалау көрсеткішін 5-ке дейін жеткізуі керек. Бұл мәнге жету үшін депозит толықтырылған сәттен бастап 6 ай мерзім өтуі қажет. Сонда заем бойынша пайыздық мөлшерлеме төмендейді.
Жалпы «Отбасы банк» несиенің үш түрін ұсынады: аралық несие, тұрғын үй несиесі және алдын ала несие. Біз жоғарыда аралық несие жөнінде айтып өттік. Енді қалғандарына тоқталайық.
Тұрғын үй заемы – банк салымшысы тұрғын үй сатып алу үшін қажетті соманың кемінде 50%-ын жинауы керек. Сондай-ақ депозиттің ашылу мерзімі 3 жылдан кем емес болуы тиіс. Сондай-ақ бағалау көрсеткіші 16-ға, яғни ең төменгі деңгейге жеткенде берілетін заем түрі.
Алдын ала заем – бұл «Отбасы Банкі» мемлекеттік бағдарламалар, аймақтық және жеке бағдарламалар, яғни «Әскери баспана», «Өз үйім», жастарға арналған бағдарламалар аясында ғана беретін жеңілдетілген несие түрі.
Банктің деректеріне сәйкес, 2021 жылдың қорытындысы бойынша аралық заем банктің барлық кредиттік портфелінің 46%-ын, алдын ала заем 37%-ын, ал тұрғын үй қарыздары - 17%-ын құраған.
Отбасы банктің ипотека бағдарламалары
Енді «Отбасы Банкі» арқылы қандай мемлекеттік бағдарламалармен үй алуға болатынын қарастырайық.
Нұрлы жер (5-20-25)
Бұл бағдарлама арқылы тек бірінші нарықтан 5% мөлшерлемемен 25 жылға дейін үй алуға болады. Алғашқы жарна үй құнының 20%-ынан басталады. Еске салайық, бағдарламаға тек әкімдікте кезекте тұрған азаматтар қатыса алады. Бұл ретте отбасының әрбір мүшесінің соңғы 6 айдағы табысы 3,7 ең төменгі күнкөріс деңгейінен (2022 жылы 133,2 мың теңге) аспауы тиіс.
Таза әрленген тұрғын үйдің 1 шаршы метрін салу (сатып алу) және сату құны:
- Алматы қаласында − 240 мың теңгеге дейін;
- Астана қаласында және оның қала маңы аймағында - 220 мың теңгеге дейін;
- Шымкент қаласында және Алматы қаласының қала маңы аймағында − 200 мың теңгеге дейін;
- Ақтөбе, Атырау, Ақтау, Түркістан қалаларында және Қарағанды облысында − 180 мың теңгеге дейін;
- қалған өңірлерде − 160 мың теңгеге дейін;
- жеке үйлер құрылысының пилоттық жобалары шеңберінде – 120 мың теңгеге дейін.
«Бақытты отбасы» (2-10-20)
Бұл бағдарлама кезекте тұрған көп балалы отбасылар мен мүгедек балалары бар отбасыларға арналған. Бастапқы және қайталама нарықтан баспана сатып алуға мүмкіндік бар.
Биыл аталған бағдарлама бойынша 5 мыңнан астам отбасыға несие беру жоспарланған.
Оның басты шарттарына тоқталсақ, соңғы алты айда отбасының әрбір мүшесіне шаққандағы табыс ең төменгі күнкөріс деңгейінің 3,1 еселенген мөлшерінен аспауы керек. Негізгі талаптары:
- бастапқы жарна – несие сомасының 10%-і;
- жылдық мөлшерлеме – 2%;
- несие мерзімі – 20 жылға дейін.
Бағдарлама аясында жергілікті әкімдік арқылы салынған кредиттік тұрғын үйді, жаңа және қолданыстағы пәтерлерді, сондай-ақ жер үй де сатып алуға болады.
Астана, Алматы және қала маңы аудандарында, Шымкент, Ақтау, Атырау қалаларында несиенің ең жоғарғы сомасы – 15 млн теңге. Ал қалған өңірлерде ең көбі 10 млн теңгекредит рәсімдеуге болады. Өтініш беруші өзі баспана кезегінде тұрған өңірден ғана үй сатып ала алады.
«Әскери баспана»
Бұл ипотекалық бағдарлама әскери қызметшілерге, құқық қорғау органдарының қызметкерлеріне және арнайы мемлекеттік органдарға қатысты.
Бағдарламаның негізгі шарттары мыналар:
- несие мөлшерлемесі – 8% (ЖТСМ 8,3%-дан бастап), кейіннен несие мөлшерлемесі 3,5%-ға дейін төмендейді;
- бастапқы жарна – 15%;
- несиенің максималды сомасы – 45 млн теңге.
Қазақстанның кез келген қаласында үй сатып алуға болады.
«Жас отбасы» бағдарламасы
Бұл - жас отбасыларға арналған бағдарлама. Үйді бастапқы және қайталама нарықтан да алуға мүмкнідік бар. Сондай-ақ несиені жер сатып алуға, үй салуға немесе бар үйді жөндеуге пайдалануға болады.
Оған заңды түрде некеге тұрғанына 5 жылдан аспаған отбасылар қатыса алады. Ол үшін ерлі-зайыптылардың біреуі не екеуі де Отбасы банкінде депозит ашып, кемі бір жыл қаражат жинауы қажет. Сондай-ақ несие рәсімдеу уақытына дейін аталған депозитке сатып алатын тұрғын үйдің 50 пайызын жинап, бағалау көрсеткішін 5 ұпайға жеткізу қажет. Жұбайлардың жас мөлшеріне шектеу жоқ.
- Мөлшерлеме: жылдық 6% (ЖТСМ 6,3%-дан бастап);
- Несие сомасы: 100 миллион теңгеге дейін;
- Несие мерзімі: 6-дан 9 жылға дейін;
- Кепілзат: сатып алынғалы жатқан жылжымайтын мүлік.
Айта кетейік, 2 жыл өткен соң жылдық мөлшерлеме 5%-ға дейін төмендейді (ЖТСМ 5,2%-дан бастап).
«Өз үйім»
Бұған ипотекаға өтініш берген кезде 500 мың теңгеден кем емес ақша жинаған «Отбасы Банкінің» барлық салымшысы қол жеткізе алады.
- бастапқы жарна – 50 пайыздан;
- несие мерзімі – 25 жылға дейін;
- сыйақы мөлшерлемесі – 3,5 пайыздан 5 пайызға дейін;
- несие сомасы – 90 миллион теңгеге дейін.
Бұл жаңа салынған үйден пәтерді нарық құнынан төмен бағада беруге бағытталған Отбасы банкінің жеке бағдарламасы. Бағалар нарықтағы үй құнынан төмен. Сонымен қоса салымшының атында басқа үйдің бар-жоқтығы және қанша үй сатып алайын деп жатқаны маңызды емес. Үй сатып алынатын жерде тіркеуде тұру міндетті емес.
«Алатау жастары»
«Алатау жастары» бағдарламасы Алматы облысының жастарына арналған. Алматы облысының әкімдігі жастарды өңірге тарту үшін қолға алған.
Бағдарламаның шарттары:
- Жалпы бюджет — 600 млн теңгеге дейін;
- Қарыздың ең жоғарғы сомасы — 10 млн. теңгеге дейін (егер жылжымайтын мүліктің құны 10 млн теңгеден асатын болса, онда айырмашылықты өз қаражатынан төлеуге болады);
- Пайыздық мөлшерлеме — 5%;
- Бастапқы жарна: бағдарламаға қатысушы бастапқы тұрғын үйді сатып алса, онда ол үшін бастапқы жарна 0%-ды құрайды. Нарықтағы екінші деңгейдегі пәтер немесе жеке үй сатып алынса, онда бастапқы жарна 10%-ды құрайды;
- Қарыздың ең ұзақ мерзімі — 19 жыл.
Оның талаптары:
- Бағдарламаға 35 жасқа дейінгі жастар қатыса алады;
- Бағдарламаға қатысушының Алматы облысындағы ресми еңбек өтілі кем дегенде бір жыл болуы тиіс. Ол міндетті түрде зейнетақы жарналары бойынша расталуы керек;
- Бағдарламаға қатысушының Алматы облысында кем дегенде бір жылдық тұрақты тіркеуі болуы керек;
- Бағдарламаға қатысушы мен оның отбасы мүшелерінің атында соңғы 5 жыл ішінде үйі болмауы керек.
Еске салайық, жаңа тұрғын үй бағдарламасына қатысу үшін өтінімдерді қабылдау 2022 жылғы 1 қарашада басталған болатын. Ол бір айға созылады. Аталған бағдарламаға қатысушылар облыстық әкімдіктің ішкі саясат басқармасына өтініш беруі керек.
«7-20-25» бағдарламасы
Бұл ипотека бағдарламасы халық арасында үлкен сұранысқа ие.
Бастапқы жарна пәтер құнының 20 пайызын құрайды, төлем мерзімі 25 жылға дейін, мөлшерлемесі 7 пайызды құрайды. Тұрғын үйді тек бастапқы нарықта сатып алуға болады.
- Астана, Алматы және олардың қала маңындағы аудандары, Ақтау, Атырау және Шымкент қалалары үшін тұрғын үйдің ең жоғары құны - 25 миллион теңге;
- Қарағанды, Түркістан үшін - 20 миллион теңге;
- басқа өңірлер үшін - 15 миллион теңге.
2022 жылдың қазанындағы дерек бойынша, бұл бағдарламаға бөлінген 1 трлн теңгенің 732,8 млрд теңгесіне 56 144 несие берілген. Болжам бойынша, қаражат 2023 жылдың бірінші тоқсанының соңында толық игеріледі деп жоспарланған.
Коммерциялық ипотекалық бағдарламалар бойынша ұсыныстар
Екінші деңгейлі банктер (ЕДБ) өздерінің ипотекалық өнімдерін ұсынады. Олардың пайыздық мөлшерлемесі 13%-дан 23%-ға дейін, жылдық тиімді пайыздық мөлшерлемесі 14,1%-дан басталады.
«Жастарға арналған ипотека бағдарламасы керек»
Бұған дейін Мемлекет басшысы Қасым-Жомарт Тоқаев Қарағанды облысына сапары барысында жастарға арналған ипотекалық бағдарламаның бюджетін көбейтіп, жеңілдетілген несиенің санын арттыру қажет екенін айтқан еді. Ол өңірдегі ипотекалық бағдарламаның тиімділігіне тоқталып, мұндай тәсілді елдің басқа жерлерінде де қолға алу керегін жеткізді.
«Аймақта жеңілдетілген ипотека бағдарламасы бар. Жастар бастапқы жарна ретінде баспана құнының 10 пайызын салып, 19 жылға ипотекалық несие алуына болады. Жылына 5 пайыздық өсіммен 20 миллион теңгеге дейін беріледі. Бұл ипотеканы мұғалімдер, дәрігерлер, мәдениет, спорт және әлеуметтік сала қызметкерлері, журналистер және жоғары оқу орындарының оқытушылары ала алады. Биыл 75 несие берілген. Енді бағдарламаның бюджетін көбейтіп, жеңілдетілген несиенің санын арттыра түсу қажет. Бұл – жергілікті жас отбасыларды, жас мамандарды қолдауға арналған тиімді әдіс. Олар басқа аймақтарға көшпей, туған жерінде еңбек етуге жақсы мүмкіндік алады. Мұндай тәсілді өзге облыстар да қолдануы керек», - деді Президент.
Жалпы еске сала кетейік, жастарға арналған жеңілдетілген ипотека Алматы мен Астана қаласында да бар. «Елорда жастары» бағдарламасы Астана қаласы әкімдігі, ал «Алматы жастары» бағдарламасы оңтүстік астана әкімдігі мен Отбасы банктің бірлескен жобасы.
Екі жобаның да негізгі шарттары бірдей, олар:
- Қарыздың ең жоғары сомасы – 18 млн теңгеге дейін;
- Бастапқы жарна – 10%;
- Пайыздық мөлшерлеме – 5% (ЖТСМ 5,2%-дан бастап)
- Несиенің ең көп мерзімі – 25 жылға дейін.
Бағдарламаларға 35 жасқа толмаған, түрлі салада жұмыс істейтін жастар қатыса алады.
Жаңа ипотекалық бағдарлама іске қосылмақ
Бұған дейін ҚР Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі «7-20-25» бағдарламасының орнына ұсынылған ипотека туралы бұйрықты «Ашық НҚА» порталында қоғам талқылауына ұсынған еді. Содан соң олар пайыздық мөлшерлемені қайта өзгерту туралы шешім қабылдады.
Аталған министрліктің мәліметінше, ҚР Ұлттық банкінің базалық мөлшерлемені ұлғайтуы ипотекалық кредиттеуге кері әсерін тигізетінін ескеріп, сонымен бірге «Ашық НҚА» порталындағы талқылаулардан соң, ведомство қазіргі уақытта ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша сыйақы мөлшерлемесінің жылдық 8%-на дейін субсидиялауды ұсынған. Бұл ретте субсидиялаудың сыйақы мөлшерлемесі 20%-дан аспайтын және Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесінен 5%-дан аспайтын ЕДБ-нің (екінші деңгейлі банк) ипотекалық бағдарламаларына қолданылмақ.
Яғни, аталған ипотека осы нұсқа бойынша қолданысқа енген жағдайда, несие алушы төлейтін пайыздық мөлшерлеменің көлемі екінші деңгейлі банктен қандай ипотекалық өнім рәсімделгеніне байланысты болмақ. Мысалы, банк ұсынған ипотеканың пайыздық мөлшерлемесі 17 пайыз болса, оның 8 пайызын 10 жыл көлемінде мемлекет өтеп отырады. Ал несие алушы ипотекасын 10 жыл бойында 9 пайызбен өтеп отырады.
Сондай-ақ, министрлік аталған бағдарлама бойынша пайыз субсидиясы 10 жылға ғана төленетінін айтып отыр. Яғни, ипотека мерзімі мысалы 15 жыл болса, мемлекет субсидиясы он жыл беріледі, ал қалған бес жылын несие алушы толық көлемде өзі төлейді.
Несие нарығындағы ипотеканың үлесі 20%-ға жуықтады
Ranking.kz мәліметінше, биылғы тамыз айына қарай екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелер портфелі бір айда 3,3%-ға артып, 4 трлн теңгеге жеткен. Бұл ретте жылдық өсім 47,9 пайызды құраған.
Сонымен қатар несие нарығындағы ипотеканың үлесі де артып келеді. Бес жыл бұрын небәрі 8%-ға жуық болса, қазіргі таңда шамамен 20%-ға жетті.
Жалпы алғанда, 2,4 миллион қазақстандық немесе еліміздің экономикалық белсенді халқының 26 пайызы тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне қатысады.
«Ипотека пайызының аз болуы мәселені шешпейді»
Жалпы елімізде ипотекалық бағдарламалар саны аз емес. Дегенмен олардың көпшілігі, яғни тиімді шарттары бар бағдарламалар белгілі бір әлеуметтік топқа арналған. Оны жоғарыда біз атап өткен ипотекалардың тізімінен де байқауға болады. Сондықтан да кейбір сарапшылар баспана қолжетімді болуы үшін аз пайызбен ипотека бағдарламалары керек екенін айтады. Алайда сарапшы Айбар Олжайдың сөзінше, ипотека пайызының аз болуы да мәселені шешпейді. Өйткені тұрғын үй бағасының өзі өте қымбат.
«Келісімшарттардың 70-80 пайызы бастапқы ипотекалық бағдарламалардың көмегімен жүзеге асады. Ипотека – сұранысты қамтамасыз етіп отырған фактордың бірі. Өйткені азаматтардың төлем қабілеті төмен кезде оған ипотека да көмектесе алмайды. Себебі бізде тұрғын үй бағасының өзі өте қымбат. Ипотека пайызы да, алғашқы жарна да көп рөл ойнамайды. Мысалы, бөліп төлеуді 0 пайызбен беретін болса да, үйдің өз бағасы қымбат болғандықтан, ай сайын оны төлеп отыру қымбатқа шығады. Біздегі пәтерлердің бағасын 120 айға бөліп көріңіз, сонда пайызсыз-ақ ай сайынғы төлейтін төлемнің көп екенін көресіз»,-деп атап өтті сарапшы.
Сондықтан да ол бірінші кезекте жалақы мен тұрғын үй бағасы арасындағы алшақтықты жою үшін екі мәселеге назар аудару керегін, оның ішінде орташа жалақыны арттыру мәселесін шешу қажеттігін баса айтты.
Жалпы қорытындылай келе, мақаламызда ипотекалық бағдарламалардың барлығын болмаса да, азаматтар үшін тиімді болуы мүмкін жобаларды қамтуға тырыстық. Дегенмен қазіргі кезде ипотека арқылы да тұрғын үйге ие болу оңай емес екенін көріп отырмыз. Сондықтан да үкімет халыққа қолжетімді болатын бағдарламаларды ұсынып, халықтың табысын арттырумен жұмыстануы қажет.
Сурет: Дереккөз
